10 травня 2010
"Ніде так не вкрадеш,
як на будівництві"
(Велика енцеклопедія шахрайств. Радянський період)
Як надурити інвесторів
Перша група — явні злочинці, відверті шахраї. Ці працюють за формулою: гроші за квартири — валіза — давай, Боже, ноги! На згадку ошуканим громадянам вони лишають папірці з печатками. Ці папірці лише зовні схожі на справжні інвестиційні контракти, а, по суті, виконують єдину функцію — замилити очі інвестору. Нічого не вдієш, кияни — народ досвідчений, без папірців -"бамаг" вже нікому не вірять.
Далі, за зібрані кошти будівельники ставлять паркан, наймають охорону, старанно розривають та перекопують будівельний майданчик. Можна й трохи будівельного сміття позичити на сусідній забудові. Потім шахраї з грошима зникають. Якщо когось і ловлять, то обдуреним інвесторам лишається лише моральне задоволення від милування світлим образом їх кривдника за гратами. Грошей — катма. Про омріяні квартири годі й казати. Хто слідкує за скандалом "Еліта-центру" — у курсі справи.
Та час зухвалих джентльменів удачі під чорним прапором будівельного "беспредела" потроху минає. Нові часи, нові люди... Нацарювати самому у киян трохи грошенят за "елітне житло преміум класу" і втекти сьогодні може кожен спритник середнього рівня. Вищий пілотаж — нікуди не бігати, а для початку знайти солідну державну установу чи відомство з перспективною земельною ділянкою під житлове будівництво. Особливий попит у будівельних хитрунів на силові відомства — довіра до них у населення найбільша. З державними установами і відомствами укладається договір "про часткову передачу функцій замовника", "про призначення генпідрядника", "про дольову участь у інвестуванні" тощо. Замість оплати вартості будівельних робіт передається частина майбутніх площ з правом наступного перепродажу дрібним інвесторам. Добрий початок — половина справи! Тепер можна спокійно збирати з довірливих громадян кошти, причому не самому, а через численні посередницькі фірми й фірмочки. Далі починається реальне будівництво, якщо пощастить — зводять щось відсотків на п 'ятдесят.
Потроху спливає час. Нарешті, під різними приводами будівництво припиняється через "фінансові труднощі", "фінансову кризу", "через непорозуміння з державною установою-забудовником" тощо. Численні перевірки з'ясують, що зібрані з інвесторів грошики частково дійсно витрачені на будівництво, частково — зникли невідомо куди ("нецільове використання"), решта — знову ж таки банально вкрадені негідниками-підрядниками, за яких забудовник, поважна державна установа, відповідати не збирається. Кому платили гроші, з того і питайте! Нехай ними займається прокуратура... Недобудова ж сумно височить собі далі, як обеліск на честь довірливих і наївних інвесторів, що повірили у казки про правову державу.
Вивчення практики київських будівельних афер свідчить, що найбільше шахраям заважають ті інвестори, які встигли оформити і зареєструвати право власності на свої недобудовані квартири. Здебільшого це здійснюється у судовому порядку.
Минає час і поступово такий будівельний майданчик перетворюється на своєрідний полігон для відпрацювання різних, майже законних, способів, як заспокоїти, точніше — надурити інвесторів. І справді, ці надокучливі громадяни замість того, щоб спокійно попрощатись зі своїми тяжко заробленими грошима, постійно вигадують якісь акції протесту, пишуть скарги та петиції, турбують високих посадовців. Аби нейтралізувати це неподобство, до роботи беруться досвідчені спритники з відповідних будівельних компаній або ж мудрагелі-адвокати, що за пристойний гонорар і з рідного батька злуплять. Де не можеш перескочити, там підлізь...
Отже, спосіб перший — банкрутство будівельної компанії
Тут увесь цимус полягає у застосуванні окремих положень недосконалого і не завжди зрозумілого Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (далі — Закон про банкрутство). У найгіршому стані опиняються ті інвестори, які не мають зареєстрованого належним чином права власності на недобудовані квартири, тобто власники лише майнових прав. Їм належить вирішити, що вони надалі збираються вимагати у процедурі банкрутства — квартири чи вкладені гроші. Якщо гроші, то є шанс у ліпшому випадку отримати лише ту суму, що була вкладена у будівництво п'ять, шість (як у кого) років тому. Відповідно, за цей час вартість житла дещо, м'яко кажучи, змінилась і що тепер за цю суму можна купити? Нічого втішного з цього приводу не містить і п.50 постанови Пленуму Верховного Суду України від 18.12.2009 № 15 "Про судову практику в справах про банкрутство". Тут передбачене наступне. Кредитор не позбавлений права подавати додаткові вимоги щодо стягнення процентів та інфляційних втрат. Це краще, аніж нічого, втім, і невідшкодування збитків від галопуючого зростання цін на житло. Криза ціни трохи збила, але ніхто не знає, що буде далі.
Крім цього, попадає такий сіромаха-інвестор аж у четверту чергу (є думка, що його місце взагалі у шостій черзі) задоволення пред'явленних до банкрута грошових вимог, звісно, якщо не передав свою квартиру чи майнові права у заставу (ч.1 ст.31 Закону про банкрутство). Та й у четвертій (чи шостій) черзі наявні кошти поділять між усіма кредиторами цієї черги пропорційно до їх вимог (ч.3 ст.31 Закону про банкрутство). Вимоги не задоволені за недостатністю майна, вважаються погашеними (ч.6 ст.31 Закону про банкрутство).
Дещо у кращому стані опиняються ті, хто передав майнові права на майбутню квартиру у заставу. Грошові вимоги цих осіб задовольняються у першу чергу (ч.1 ст.31 Закону про банкрутство). Зрозуміло, якщо є за рахунок чого задовольняти.
Великі проблеми можуть виникнути у тих, хто під час процедури банкрутства не збирається відмовлятись від своїх майнових прав на майбутню квартиру і переводити їх у грошові вимоги до банкрута (йдеться про тих, хто не має зареєстрованого права власності на недобудоване житло). Мовою Цивільного кодексу подібне перетворення вимог називається новацією, тобто заміна первісного зобов'язання новим (ч.2 ст.604 ЦКУ).
Так, згадані інвестори з майновими правами є беззаперечними власниками цих прав, що підтверджується відповідними документами (інвестиційні контракти, документи про повну сплату вартості майнових прав, акти прийому-передачі цих прав тощо). Відповідно до чинного законодавства позбавлення права власності допускається лише у випадках і в порядку, встановленому законом (ст.321 ЦКУ). Стаття 190 ЦКУ майнові права відносить до різновиду майна як такого, тобто інвестори з майновими правами визнаються власниками певного майна. Підстави для того, щоб це майно у них відібрати, — у чинному законодавстві відсутні, тим більше, що збереження інвестицій гарантується і статтями 4, 18, 19 Закону України "Про інвестиційну діяльність". Тут, зокрема, передбачено: " Інвестиції не можуть бути безоплатно націоналізовані, реквізовані або до них не можуть бути застосовані заходи, тотожні за наслідками. Такі заходи можуть застосовуватися лише на основі законодавчих актів України з відшкодуванням інвестору в повному обсязі збитків, заподіяних у зв'язку з припиненням інвестиційної діяльності ..." (ч.2 ст.19 Закону "Про інвестиційну діяльність"). Недоторканність права власності охороняє і ст.41 Конституції України. Та й статтю Цивільного кодексу України про повернення в натурі безпідставно набутого майна ще ніхто не відміняв (статті 1212-1215 ЦКУ).
Вищевикладені аргументи на користь інвесторів з майновими правами посилюються ситуацією, коли їх майбутня квартира вже існує у натурі, тобто як фізичний об'єкт.
Окремо слід зазначити, що Закон про банкрутство також не передбачає жодних підстав для позбавлення інвестора права власності на його майно, точніше, для відібрання майнових прав, що вже передані інвестору у власність. Іншого і бути не може через те, що Закон про банкрутство регулює лише питання, пов'язані з грошовими вимогами до банкрута (ст.1, ч.7 ст.7, ч.2 ст.15 тощо). Втім, це породжує іншу проблему — без грошових вимог до банкрута практично неможливо стати конкурсним кредитором, тобто взяти участь у судовій процедурі (ст.1 Закону про банкрутство), аби найкращим способом захистити свої інтереси. Паралельні способи захисту своїх прав є досить заплутаними і ставлення до них у судах різне.
Ситуація ускладнюється й ставленням у деяких судах до тих громадян-кредиторів, які все ж таки вирішили отримати гроші та стали учасниками процесу. Коли такий громадянин хоче почитати усі матеріали справи — читай лише те, що стосується особисто тебе! Зрозуміло, що кредиторів десятки, а то й сотні, і для кожного витягати грубезні томи справи важкувато. Втім, у чому завинив такий громадянин перед працівниками суду? Тим, що не хоче лишати будівельним шахраям свої важко зароблені гроші? Та й положення статті 22 Господарського процесуального кодексу нібито передбачають право на ознайомлення з усіма матеріалами справи, а Закон про банкрутство цьому аж ніяк не суперечить. На наш погляд, справу про банкрутство не можна перетворювати у такий собі чорний ящик з "Поля чудес", "який ми не будемо відкривати...". Між кредиторами однієї черги існує певна конкуренція (вимоги кожного зменшують можливості для задоволення вимог решти, бо кошти боржника діляться між усім пропорційно до розміру заявлених вимог). Отже, має бути певний взаємний контроль кредиторів за діями одне одного. Втім, з цього приводу, напевно, можливі й інші думки.
Про різноманітні хитрощі та юридичні фокуси під час банкрутства будівельних компаній можна писати ще довго, втім, за браком місця час переходити до іншого способу дурити інвесторів і контролюючі органи, лишаючись при цьому "білим і пухнастим".
Спосіб другий — кількаразова заміна генпідрядників і замовників — "заплутування слідів"
Отримавши під забудову у Києві земельну ділянку, солідна державна установа чи відомство починають по усіх усюдах шукати генпідрядників, частково передавати за відповідними договорами свої функції замовника, залучати у дольове будівництво, тощо. Зрозуміло, що про різні там конкурси чи тендери й згадки нема. Головне, щоб люди були хороші...
А "хороші люди" найчастіше або нічого не будують взагалі, або збудують на копійку, зате цінять себе на карбованець. Точніше, на десятки, а то і сотні мільйонів. Починається якась будівельна феєрія. За згодою державної установи-забудовника функції генпідрядника, частково функції замовника кілька разів перекидаються від однієї гоп-стоп будівельної компанії до іншої. При цьому той, що лишає майданчик, передає наступнику лише "існуючу проектно-кошторисну документацію, виконавчу документацію на обсяги виконаних робіт, копії договорів з підрядними (субпідрядними) організаціями, а також акти звірки з цими організаціями". І все. Жодної згадки про зобов'язання перед інвесторами, що стовідсотково вже оплатили попереднику свої квартири. Будівельній компанії, яка приходить на зміну, ці інвестори зовсім ні до чого, бо їх гроші забрав той, хто вже пішов. Більше того, за відсутності відповідної інформації від попередника ці інвестори взагалі лишаються нікому невідомими. Нікому, крім своїй громадській асоціації, від якої великі будівельні дяді та й сам державний забудовник тікають, як чорт від ладану. Я вже не кажу про таку дрібничку, як необхідність отримати згоду цих інвесторів як кредиторів, на заміну боржника-будівельної компанії у зобов'язанні (ст.521 ЦКУ у редакції станом на період, коли відбувалися згадані події).
Далі починається відчайдушний бій за свої права забутих інвесторів — пенсіонерів, заробітчан, що вклали останнє, громадян, які взяли кредити або продали власні квартири, щоб поліпшити житлові умови. На їхньому боці — закон, на боці будівельних хитрунів — крутії-юристи і байдужість держави до своїх громадян. Бої ці йдуть з перемінним успіхом. Десь бере верхи закон, подекуди — будівельна мафія. Треба надати належне судам, особливо Вищому господарському суду України. Тут здебільшого намагаються захищати права інвесторів, звісно, не завжди виходить...
Взагалі вкрай необхідні зміни у будівельному законодавстві. Так, свого часу Держкомбуд пропонував ввести єдину державну реєстрацію всіх будівельних інвестиційних контрактів. Залишилося на рівні розмов. Силу силенну різноманітних державних наглядачів за права інвесторів також не обходять. Складається враження, що там де у нас найбільше наглядають, контролюють та перевіряють – порядку не буде ніколи.
Прямим продовженням способу другого є спосіб третій — зміна внутрішнього планування будинку і нумерації квартир
Цей спосіб — ноу-хау останніх років. Впровадити його намагаються ті, хто проник на будівництво за попереднім способом "заплутування слідів". Ці діють за принци- пом — "мені ви нічого не платили і я вас не знаю". Вивчення практики київських будівельних афер свідчить, що найбільше таким будівельним лиходіям заважають ті інвестори, які встигли своєчасно оформити і зареєструвати право власності на свої недобудовані квартири. Тобто подбали про свої законні інтереси ще до появи на майданчику нового підрядника "частково з функціями забудовника" — чергового ласуна до чужого. Як йому, бідоласі, пережити таку біду? Спосіб майже знайшли, щоправда поки що на рівні окремих спроб та експериментів. І лише від правоохоронців залежить, аби ці експерименти не стали практикою.
Існує практика проведення БТІ так званої поточної інвентаризації квартир у недобудованих будинках. Здебільшого це стосується будинків з великим відсотком готовності, де квартири фізично вже відокремлені. Такі квартири та офісні приміщення отримують відповідні номери. Нічого поганого у такому немає, тим більше, що без цього взагалі неможливо встановити та зареєструвати право власності. Немає нічого поганого, аж поки до справи не беруться будівельні хитруни. Ці й з вареної крашанки курча висидять.
Під усілякими приводами починаються спроби змінити внутрішне планування недобудованого будинку з відповідною зміною будівельної документації, аби зламати поточну інвентаризацію, зроблену попередником. Новий підрядник й будувати хоче по-новому. Де на поверсі були квартири — однокімнатна та дві трикімнатні — будемо мати три двокімнатні. Переплануємо розташування і розмір офісних приміщень. Одному з будинків у центрі столиці взагалі "зрізали" кілька поверхів. Формально за будівельними нормами і правилами для нового генпідрядника подібна оборудка не потребує згоди власників цих квартир і приміщень — ніяких договорів такі власники з ним взагалі не мають. Тим більше, коли з ласки замовника-державної установи — підрядники або будівельні компанії з "частково переданими функціями замовника чи забудовника" міняються, як погода восени. Натомість у них є морока з будівельним та іншим наглядом, то це вже окрема історія. А поважна державна установа, що пустила на свою земельну ділянку чергового крутія і на все згодна — знову ні при чому. "Ми не маємо ніяких справ з приватними інвесторами і перед ними не відповідаємо!". Тиць, моя радість! Отакої...У результаті належним чином зареєстровані об'єкти права власності можуть просто зникнути. Нібито не вкрали, а було і нема. Маєш державне свідоцтво на трикімнатну квартиру за певною адресою, а де вона, та квартира? Зрозуміло, що можна піти до суду. А якщо будівельна гоп-стоп компанія встигне утворені за новим планом квартири розпродати, хоча б на рівні майнових прав (бо БТІ подібне неподобство просто не зареєструє)? Потім завжди можна сказати: "А я і гадки не мав, що у цьому недобудованому будинку хтось вже оформив право власності! Від нього ніяких заперечень ми не отримували...". А які тут можуть бути заперечення, коли інвестор-власник просто не встигає відслідковувати карусель з генпідрядниками у парку будівельних атракціонів. Самого ж інвестора сюди ніхто не запрошує...
Ще гірше становище у тих, хто замість права власності має лише майнові права на майбутню квартиру (про таких детальніше у першій частині цієї публікації). Як уже зазначалося, наша шановна державна установа чи відомство-замовник впритул таких інвесторів не бачить і знати їх не хоче. Годі й казати про будівельну мафію, що викручує чергову оборудку з переплануванням.
Ще раз зауважимо, що за даними автора, вищенаведене поки що лише обережні спроби, своєрідне тестування на міцність системи захисту прав інвесторів. Втім, будь-яке шахрайство починається саме так, теорія — експеримент — усталена практика.
Спосіб четвертий — встановлення права власності
Встановлення через суд права власності на недобудовані квартири, офісні приміщення є досить ефективним способом захисту законних прав інвесторів під час будівництва. Залежно від зміни законодавства тут можна виділити три часові періоди. Перший період — дія старої редакції ст.331 ЦКУ. Частина четверта цієї статті дозволяла встановлювати право власності через суд, "якщо... частка робіт, яка не виконана відповідно до проекту, є незначною". Судова практика ускладнила застосування цієї норми вимогами про наявність відповідного спору, що потребує судового розгляду. Тобто йшлося про ситуації, коли хтось заперечує або порушує право власності інвестора. Хитромудрі замовники, забудовники і підрядники — уся крутійська будівельна братія — за це зачепилася і почала всіляко запевняти суди, що ніяких конфліктів з інвесторами-громадянами та юридичними особами насправді немає. Виходило, що вони таких інвесторів дуже люблять і зичать їм усіляких гараздів, хоча і не збираються письмово визнавати право їх власності. На жаль, більшість судів повірила у те, що конфліктів і справді немає, що будівельні крутії "білі та пухнасті". На наш погляд, самого факту відмови письмово визнати право власності мало б бути достатньо для судового розгляду.
Нарешті, Законом від 15.12.2005 р. цю частину із ст.331 ЦКУ виключено. Тепер діє інше правило. Право власності реєструється на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. Зрозуміло, що процедуру щодо окремих квартир і офісних приміщень це значно ускладнює, фактично унеможливлює.
Нарешті, Законом України від 25.12.2008 р. "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" (ч.3 ст.3) встановлено таке. Суб'єктам господарської діяльності, що здійснюють будівництво (забудовникам), дозволяється проводити державну реєстрацію права власності в бюро технічної інвентаризації на об'єкти незавершеного будівництва та їх частини з метою подальшого продажу чи передачі в іпотеку.
Неоднозначну оцінку, з огляду на практику захисту прав інвесторів, викликає Закон України від 05.03.2009 р. "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо діяльності третейських судів та виконання рішень третейських судів". За цим Законом з компетенції третейських судів вилучили спори з приводу нерухомого майна, а отже, і спори про встановлення права власності. З одного боку, є зрозумілим намір законодавців перешкодити використанню третейських судів у шахрайських оборудках з недобудованими будинками. Втім, з іншого боку, до третейських судів зверталися не лише будівельні пройдисвіти, а й багато інвесторів з абсолютно законними вимогами. Тепер вони таку можливість втратили. Проблема полягає в тому, що хитромудрі юристи для незаконних оборудок подекуди успішно використовують саме державні суди, тобто успішно обходяться без судів третейських. Їм Закон від 05.03.2009 р. не заважає.
На підтвердження вищенаведеної тези можна згадати судову справу за 2007 рік, розглянуту в Київській області одним із судів загальної юрисдикції. Йшлося про використання старої редакції ст.331 ЦКУ. На одному з проблемних будівництв у столиці придумали таке. Аби штучно створити конфлікт, без якого суди не приймали справи про визнання права власності, будівельні хитруни заснували "ініціативну групу громадян". Ці дуже ініціативні громадяни накатали листа до будівельної компанії з функціями забудовника. У листі йшлося про те, що ця компанія "...взагалі не має жодного стосунку до будівництва". Будівельники обурились і подали позов до ватажка громадян-"ініціативніків" за місцем його проживання у райцентрі Київської області, подалі від столиці та від правоохоронних органів, що здійснювали нагляд за будівництвом. Благородне обурення будівельників знайшло вихід у позовній заяві "про визнання права власності на частину об'єкта незавершеного будівництва...". У суді з'ясувалося, що поплічники відповідача згуртовані у "невстановлену організовану групу осіб" навіть "здійснювали не допуск (так у тексті судового рішення — авт.) будівельників на відповідний будівельний майданчик". Гвалт! Суд вирішив, що цього достатньо, аби визнати за позивачем право власності не лише на 130 квартир (!) у незавершеному будинку, а й на 1700 кв. метрів офісних приміщень і 100% паркінгу. Ось так, і не потрібні для цього аж ніякі третейські суди.
Невідомо, чим би закінчився подібний "тріумф правосуддя" у державному суді, та на щастя своєчасно втрутилася прокуратура і заблокувала реєстрацію прав власності за цим судовим рішенням у БТІ. Особисто мене вразило те, що мотивувальна частина судового рішення займає аж півтори неповні сторінки проти двох з гаком сторінок переліку захоплених квартир і офісних площ. І дійсно, навіщо витрачати папір на такі дрібниці, як, наприклад, з'ясування можливих прав інших інвесторів на ці об'єкти. Вони у рішенні навіть не згадуються.
Зрозуміло, що захоплюючі пригоди київських інвесторів у парку будівельних атракціонів на цьому не закінчуються, а перелік витівок організаторів цього парку ще довго не буде вичерпано. Надприбутки будівельного бізнесу були й лишаються їх натхненником, особливо у столиці. Та й регіони давно не пасуть задніх, успішно вчаться у столичної будівельної мафії.
Тому настає час традиційних питань: хто винен і що робити?
Поки ми не називаємо конкретні будівельні гоп-стоп компанії, витівки яких і надихнули нас на цю публікацію. По-перше, ошуканим інвесторам — пенсіонерам, сіромахам-заробітчанам, що вклали останнє — ці крутії і так добре відомі. Як добре відомі і правоохоронним органам. По-друге, за нашими даними, на деякі проблемні будмайданчики прийшли нові генпідрядники або у крутійських будівельних фірмах нарешті змінилося керівництво. Їх перші кроки дають певну надію, що веселий парк будівельних атракціонів припинить свою діяльність. А що, може дійсно хитрість і обдурювання своїх співвітчизників потроху виходять з моди? Час дбати про ділову репутацію? Подивимось і поки не будемо заважати. І, по-третє, нова влада нібито нарешті зацікавилася будівельним "беспределом" і готова на контакти з потерпілими.
Тепер — що робити? З тексту публікації це ясно і так. Втім, зауважимо ще й таке. Для захисту прав інвесторів багато роблять створені ними різноманітні громадські асоціації. За нашими даними, на деяких проблемних майданчиках лише вони є останньою надією тих, хто через будівельні шахрайства втратив свої заощадження. Зрозуміло, що такого не повинно бути у правовій державі, але маємо те, що маємо. Цим громадським асоціаціям приватних інвесторів вкрай потрібна державна допомога і підтримка. Думаю, що найкраще це зробити у законодавчому порядку. Наприклад, прийняти окремий відповідний закон. Варто закріпити обов'язок усіляких замовників, забудовників, підрядників узгоджувати свою діяльність, у всякому випадку хоча б інформувати громадські організації інвесторів. Особлива увага — реєстрам інвестиційних контрактів, що ведуть ці громадські організації. Вони також мають отримати законодавчий захист.
Чекаємо на результати.
Сергій Теньков
Доктор філософії в галузі права
член АЧИиС
