29 березня 2008
ПРАВА НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА:
МОМЕНТ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ПОРЯДОК РЕГИСТРАЦИИ И ВОЗМОЖНЫЕ ОПЕРАЦИИ С НИМИ
Согласно ст. 181 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) принадлежат земельные участки» а также объекты , расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения.
Право собственности на новосозданное недвижимое имущество жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства и его государственной регистрации.
До завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т. п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества).
В случае необходимости лицо может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Учитывая вышеприведенное, в практике на сегодня возникает ряд недоразумений (вопросов) при отчуждении объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных землях, поскольку, в первую очередь, отчуждение самого объекта незавершенного строительства напрямую не связано с переходом права пользования землей к покупателю такого объекта.
Подчас может возникнуть ситуация, когда земельный участок, предоставленный предыдущему застройщику, и срок аренды земли на который еще не закончился, а объект незавершенного строительства уже продан другому застройщику. При этом разрешение на строительные работы возможно получить лишь при наличии документа, который подтверждает право пользования землей. Следует отметить, что переоформление договора аренды на нового застройщика нуждается в значительном промежутке времени - от шести месяцев до 2-х лет в некоторых случаях. В этой ситуации возможно пойти путем заключения договора субаренды земельного участка до момента переоформления земли на нового собственника объекта незавершенного строительства. Однако в этом случае орган местного самоуправления или орган исполнительной власти (в зависимости от расположения объекта - в пределах или вне границ населенного пункта) должен предоставить согласование относительно передачи такого земельного участка в субаренду (ст. 8 Закона Украины «Об аренде земли»).
Вопрос переоформления земельного участка на покупателя объекта незавершенного строительства также может быть решен в судебном порядке, поскольку, в соответствии со ст. 120 Земельного кодекса Украины (далее - ЗКУ) и ст. 377 ГКУ, при переходе права собственности на дом, здание, сооружение к приобретателю переходит и право собственности или право пользования земельным участком, на котором они находятся. В этом случае сначала необходимо объект незавершенного строительства признать недвижимым имуществом, а потом решать вопрос относительно прекращения права пользования у отчуждателя такого объекта и возникновения права пользования у приобретателя.
Другим интересным вопросом является вопрос возможности застройки земельных участков согласно договорам суперфиция. Так, согласно гл. 34 ГКУ и ст. 1021 ? ЗКУ собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (суперфиций). Такое право возникает на основании договора или завещания на определенный или на неопределенный срок и может быть отчуждено землепользователем или передаваться в порядке наследования.
Нужно заметить, что стороной договора суперфиция может быть любое лицо, которое является собственником земельного участка, или выступает от его имени и лицо, которое желает получить земельный участок под строительство. При этом органы местного самоуправления и органы исполнительной власти в пределах своих полномочий тоже могут быть сторонами такого договора. Если рассматривать с точки зрения выгодности и целесообразности таких действий, то передача под застройку земельных участков государственной, а в будущем (после проведения размежевания) коммунальной собственности является более выгодной, поскольку земля остается в собственности государства или территориальной общины, а собственник (в том числе и орган местного самоуправления или орган исполнительной власти) земельного участка, предоставленного для застройки, имеет право на получение платы за пользование им.
При этом вопрос перехода права собственности на объект незавершенного строительства при договоре суперфиция является наиболее приемлемым с точки зрения защищенности сторон, поскольку отчуждаться будет право пользования чужим земельным участком под застройку вместе с материалами, оборудованием и т. п., которые были использованы в процессе этого строительства. То есть, у приобретателя не будет возникать проблем с переоформлением права пользования земельным участком на себя, поскольку к нему переходят все права и обязанности по этому договору: часть третья ст. 415 ГКУ устанавливает, что при отчуждении объекта недвижимости (здания, сооружения) землепользователем (суперфициарием), лицо, к которому перешло право собственности на здания (сооружения), приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущий собственник здания (сооружения).
Собственник земельного участка имеет право на получение платы за пользование его земельным участком землепользователем (суперфициарием), а также на отчуждение своего земельного участка, при этом переход права собственности на земельный участок к другому лицу не влияет на объем права собственника здания (сооружения) относительно пользования земельным участком.
Что касается землепользователя (суперфициария), то он имеет право пользоваться земельным участком в объеме, установленном договором, строить на этом земельном участке здания и/или сооружения. При этом здания и/ или сооружения должны отвечать целевому назначению земельного участка, то есть на земельном участке, предусмотренном под строительство жилья может быть построен лишь жилой дом и необходимые для его обслуживания здания и сооружения. Если суперфициарий имеет намерение построить на чужом земельном участке здание, сооружение, функциональное назначение которого не совместное с целевым назначением земельного участка, то обязательно сначала должен состояться процесс изменения целевого назначения самого земельного участка. При этом вопрос об изменении целевого назначения, в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 11 апреля 2002 года № 502 «Об утверждении Порядка изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц», должен быть поднят собственником это-го земельного участка. И лишь после получения государственного акта на право собственности на земельный участок с измененным целевым назначением суперфициарий имеет право начинать строительство запланированного объекта.
Нужно заметить, что договора суперфиция заключаются с конца 2004 года постепенно их количество увеличивается, однако на сегодня это договоры, которые заключаются относительно пользования земельными участками частной собственности. Также проблематичной является регистрация таких договоров, поскольку центром государственного земельного кадастра (его филиалами) такие договоры регистрируются не по всей территории Украины, а требование закона о такой регистрации является обязательным. Кроме регистрации самого договора суперфиция необходимо регистрировать отягощение земельного участка, которое возникло на основании этого договора, а такие отягощения по заявлению заинтересованной стороны центрами государственного земельного кадастра регистрируются.
Внедрение суперфиция предоставит возможность использовать земельные участки более рационально и проводить застройку при отводе земельного участка по упрощенной процедуре. Также следует отметить, что права сторон этого договора являются более широкими и законодательно защищенными. В частности, при заключении такого договора есть возможность получения кредита лицом, которое проводит застройку, поскольку право застройки является имущественным правом, может отчуждаться, и, соответственно, может быть объектом залога
Алла Кальниченко
зам. директора
Исследовательского
института Инвестиционного
проектирования
«Строительная деятельность»
#1 2008
